短缺问题逐步解决 房地产业转型发展有三个方向

2020-10-17:   编辑:www.1cj.cc   来源: 未知

短缺问题逐步解决 房地产业转型发展有三个方向 帝国全面战争mod 当前我国发展的内部条件和外部环境正在发生深刻复杂变化,为应对一系列发生的变局,中央提出推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。房地产业在我国国民经济中占有较大比重,2

短缺问题逐步解决 房地产业转型发展有三个方向 帝国全面战争mod

  当前我国发展的内部条件和外部环境正在发生深刻复杂变化,为应对一系列发生的变局,中央提出推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。房地产业在我国国民经济中占有较大比重,2019年房地产全行业投资总额占全社会固定资产投资的比重为25%,房地产业增加值占GDP的比重为7%。在即将到来的“十四五”规划期间,房地产业的健康发展对构建国内大循环将起到重要的支撑作用。

  房地产业

  将面临四大约束

  我国城镇住房制度改革以后,房地产业得到快速发展,目前我国房地产行业有以下特征:一是以新建商品房开发为主,2019年房地产开发投资占房地产业投资的比重为83%;二是房地产开发投资中以销售类的住宅为主,2019年住宅开发投资占房地产开发投资的比重为73.4%,住宅销售面积占商品房销售面积的88%;三是房地产行业中的商办地产经营、物业管理服务、租赁居住供给、资产证券化业务等已开始加快发展,以物业管理服务为例,自2014年6月30日彩生活在香港挂牌上市开始,截至2020年6月30日,在香港上市的内地物业管理公司已达23家,并且全部都是在香港主板上市。未来,随着房地产短缺问题的逐步解决,以新建商品住宅开发为主的房地产业将面临四大约束,转型发展势在必行。

  第一个约束是空间约束。经过城镇住房制度改革以来的20多年时间,我国房地产开发取得了巨大的发展,从1998年当年销售商品房1亿平方米,到2019年销售17亿平方米,商品房市场扩大了17倍,这主要得益于房改释放的政策红利和城镇化带来的人口红利,即使百强房企权益商品房销售额占比从2005年的14.6%增长到2019年的61.5%情形下,几乎所有的房地产开发企业也均得到良好地发展。然而当前我国城镇住房绝对短缺的时期已经过去。2020年7月24日国家统计局局长宁吉喆发文表示,“全面建成小康社会目标已经基本实现”,其中提到2019年城镇居民人均住房建筑面积已经达到39.8平方米。“十四五”期间,即使城镇化率仍能保持1%的增速,意味着每年可新增城镇常住人口1400万人,而2019年仅新建商品住宅销售就达1500万多套,此外还有大量的二手房和保障房供给,加之2020年三年棚改计划也已结束,因此,对新建商品住房的需求基本已达顶点。随着新建商品房需求增长的降低,房地产企业竞争将从过去的“正和博弈”转向未来的“零和博弈”甚至“负和博弈”。

  第二个约束是盈利约束。根据中国指数研究院的数据,今年上半年300个城市成交的平均住宅用地价格达到历史最高点为5367元/平方米,而大城市的房价上涨依然受到控制,中小城市房价上涨已无动力,在此情形下房地产开发企业的利润必将受到挤压。正如德勤研究表明,A股房企核心利润增速将从2016年的28%降低到今年的20%以下。

  第三个约束是融资约束。房地产开发企业降负债、降杠杆是防范风险的重要内容。今年央行和住建部对房地产开发企业提出的“三限四档两观察”的融资管控要求,对大型商业银行新增房贷也有了比例限制,实际上终结了房地产开发企业过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。在融资约束下房地产企业传统发展模式难以为继,扩张的速度必将受到抑制,有的企业甚至面临生存危机。

  第四个约束是政策约束。“房住不炒”定位将长期坚持,它不仅是针对购房者要求不能炒房,而是要贯彻到房地产业的全产链,要求土地供给在提供销售类住房的同时要考虑保障房需求、租赁房需求,住宅开发在提供居住空间的同时要考虑教育、体育、商业、文化等配套需求,满足人们对美好生活向往的要求,金融财税也必须支持居住抑制投机。

  未来转型有空间

  在面临以上约束下,房地产企业要想获得更好地发展,必须积极准备转型。而作为城市运行的载体,房地产业转型的方向必须要与我国经济由高速增长转向高质量发展、满足人们美好生活的向往、城市发展转型等要求相一致。未来房地产业的转型将有“三方向、三结合”。

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