楼市逆转?打脸的来了…

2020-07-30:   编辑:www.1cj.cc   来源: 网络整理

楼市逆转?打脸的来了…

  转载自:楼市参考
  就在近日,韩副总理主持召开了一场房地产工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责人参加。

  会议表示“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦”,同时提出“房住不炒”、“房不刺激”、“防止资金违规流入房地产市场”、“发挥财税政策作用”等手段。

  “时刻紧绷房地产调控这根弦”,这样的措辞还是比较重的,也由此可见高层对楼市的态度。

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  随后,负责管货币的央妈也立马用行动来响应会议精神。而7月以来,杭州、深圳、东莞、宁波、南京等城市也已纷纷收紧楼市紧箍咒。

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  于是乎,有舆论认为,这些信号意味着楼市政策风向逆转,甚至全国要学习长沙。

  然而,这时尴尬的一幕出现了。

  就在座谈会召开的当天,湖北十堰市也出台了一份楼市新政——《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,文件共计15条。

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  不过,十堰的这15条并不是在给楼市念紧箍咒,而是送温暖。

  15条措施的主要内容包括,降低预售标准、调整预售监管资金比例和拨付节点、调整土地竞买保证金比例、分期缴纳土地出让金、缓缴城市基础设施配套基金、延期申报缴纳税款、给予税收减免支持、落实住房公积金阶段性支持政策、完善差异化个人住房贷款服务等等。

  本质上而言,此次十堰楼市新政是二三月份那轮“稳楼市”政策潮的延续,内容是偏重供给侧,主要目的是减轻房企压力。

  当然,“救需求”的内容也有,但相对模糊,如落实住房公积金阶段性支持政策、完善差异化个人住房贷款服务等。这也恰体现出十堰的高明之处,因为一旦明确措施内容,很容易招致公众舆论和上面的压力,最后食言撤回。毕竟,驻马店、宝鸡等城市殷鉴不远。

  从时间点上看,十堰稳楼市新政出台的处境还是蛮尴尬的。虽然很难说是十堰在违背“房住不炒”或“放不刺激”,但其也显然没“时刻绷紧房地产调控这根弦”。

  当然也不能就此指责十堰什么,这种看似不合时宜的背后,恰反映了国内楼市残酷的一面,即市场的分化(一二线VS三四五线)已超出我们想象,即便在同样的货币政策环境下。可谓是旱的旱死、涝的涝死。

  十堰之所以慢几拍出台暖楼市政策,就是因为当地楼市反弹乏力、库存压力大增。

  2020年上半年,十堰主城区(不含郧阳区)新建商品房成交量同比下滑37.3%。还没有从疫情造成的深坑里爬出来。

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  具体到月份而言,在二季度,其一二手市场并没有出现明显的反弹,二手房虽然反弹的缓慢但终究在持续,而一手房市场到了6月,成交量反而较5月回落了25%。

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  因楼市反弹乏力,当地一手房库存量(已拿预售但为销售的期房或现房)也创出了新高。

  可能有人会说,十堰地处疫情震中的湖北,受冲击较大,可以理解。是这方面的因素,但也应看到去年下半年,十堰新建商品房库存量出现了明显的增加。

  而且今年上半年,虽然很多城市的新房成交量没有实现正增长,但房价表现还是比较强势的,即便是武汉。反观十堰房价也上行乏力。


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  面对销售乏力、库存大增、房价停滞的局面,且尚看不到黎明的情况下,当地哪还顾得了那么多。这个时候十堰出台暖楼市政策也就不难理解了。

  站在一个更高的维度去看,此次十堰逆风而行,其实不是孤例,而是缩影——内地大量的三四五线城市的缩影,这些城市没有明显的人口流入、产业传统,房地产反而成了当地拉动经济、带动就业和税收的主力引擎。

  平日里还能维持着楼市的脆弱平衡,可一旦遇到黑天鹅的冲击,就会变得步履维艰。这也是年初,为什么驻马店、宝鸡、柳州等三四线城市稳楼市时出台明显带有“刺激因素”的措施的原因。

  此次,十堰与深圳、东莞、杭州、宁波等城市相向而行,也反映出了另两个重要事实:
  一是,在市场分化的大背景下,国内各地楼市政策呈现出典型的板块轮动。

  如去年苏州楼市走热,并带热周边的南京、杭州、宁波等城市;今年率先热起来的深圳,又带热周边的东莞、惠州、珠海等。现在则开始收紧政策对其降温(苏州去年就出台了政策),而十堰等三四五线城市还在琢磨着怎么给楼市加热。

  所以,未来不排除十堰等城市在政策扶植下成为新的热点,然后再被封住;而那时现在收紧的城市可能又开始琢磨怎么放松了。

  制造一些区域热点,然后封住;换个地区,再出现新的热点。这就是楼市的板块轮动。楼市参考公号创始人、知名财经评论员刘晓博,将其称之为打地鼠。

  二是,新常态下,市场政策周期越来越短,现在基本6个月就一个轮回。

  轮动体现在时间上就是政策周期。新常态下,虽然没了两三年一轮的大周期,但小周期还是很明显的,紧随经济冷热波动,现在基本上6个月就一个轮回。

  如2018年底时,由于经济下行压力较大,楼市开始松绑。到2019年1月,北上广深四大一线城市甚至都给楼市减税,高潮是3月初东莞二手房交易基本废除了20%的个税税率。但到了4月中下旬,随着楼市回暖,政策开始收紧。

  去年年中,楼市政策又开始偏紧,但到年底又开始放松。标志是2019年11月11日深圳取消豪宅税,然后宽松一直延续到今年6月,而现在新一轮调控又开始了。

  总之,楼市没有新鲜事,一切取决于当地经济压力,不管是一二线,还是三四五线。

  即便同为一线城市,在政策的宽紧上也会出现相向而行的情况。

  如今年以来北京在土地端的调控上就松了很多。今天,北京又拿出2块商住用地准备出让。这2块土地,跟另外等待出让的5块土地一样,都不限价。

  根据中原地产的统计:北京今年已经成交了28块不限价的住宅或者商住用地。加上有待成交的,就达到35块。因此有舆论认为:北京楼市已开启了“全面不限价”的新时代。

  其实,这种变化本质上也是板块轮动的一个体现。

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